Lorsqu’une famille reçoit en héritage un bien immobilier physique, la règle successorale veut que celui-ci soit départagé à égalité entre tous les ayant-droits. Ce partage se fait en pleine propriété ou en nue propriété, et la part de chacun est ainsi fonction du nombre de ces derniers.
La gestion du bien se révèle alors le plus souvent épineuse et peut donner lieu à des tensions en cas de désaccord. Pour éviter les conflits, une des meilleures solutions est de créer une société : la SCI familiale ou la SARL de famille.
Bien qu’il soit courant que les biens indivis soient gérés par les membres d’une même famille à la suite d’une succession, il est tout aussi possible d’investir à plusieurs dans un immobilier à acquérir de manière volontaire. Dans ce cas, chaque investisseur est un associé au sein de la SCI ou de la SARL familiale.
La société civile immobilière (SCI) : pour gérer de l’immobilier locatif nu
Si les associés décident d’exploiter l’immobilier nu, alors le montage approprié est la SCI. Sa durée de vie maximale est de 99 ans. Les associés sont des membres de la même famille, mais peuvent aussi être des tiers extérieurs à ce cercle. Ceux-ci élisent un gérant, qui fait partie des associés, lors d’une assemblée générale organisée par la SCI, et sa mission est de gérer l’exploitation de l’immobilier indivis.
Dans le cas de l’achat volontaire de l’immobilier, chaque associé injecte son propre apport en vue de constituer les fonds pour l’acquisition du bien. Les associés détiennent alors des parts de sociétés – leur quote-part sur la base de laquelle se basera la répartition des dividendes.
Rappelons que ces dividendes représentent les loyers perçus, déduits des charges diverses : provisions pour entretien, taxes foncières, rémunération du gérant, provisions pour risque, etc.
Si les associés de la SCI sont les héritiers réservataires et que le bien provient d’une succession, alors la répartition des parts est égalitaire. En revanche, si les associés n’ont aucun lien familial, alors chacun peut souscrire librement au nombre de parts qu’il souhaite.
Par ailleurs, il suffit de s’associer à deux pour monter une SCI. De même, pas de limite en ce qui concerne le nombre d’associés. Toutes les décisions relatives à la gestion immobilière sont votées au cours de l’AG.
Afin de diversifier votre patrimoine, vous pouvez donc souscrire à différentes SCI. Et pourquoi pas, à d’autres placements pierre-papier, tels que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces dernières exploitent un parc immobilier non coté et chacun peut en devenir associé. Cependant, le fonctionnement n’est pas le même que celui des SCI, bien que les SCPI génèrent aussi des dividendes.
La SARL de famille : pour l’exploitation de l’immobilier locatif meublé
La SARL de famille fonctionne de la même manière que la SCI. Cependant, l’accès est réservé aux membres d’une même famille uniquement, c’est-à-dire qu’elle n’est destinée qu’à une exploitation au sein d’un cercle fermé.
La SARL de famille est adaptée aux immeubles loués meublés. En effet, ce type de location relève d’une activité commerciale, générant non pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes locatives sont des chiffres d’affaires, et le régime fiscal est celui de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).
Si vous faites partie d’une même famille et que vous souhaitez donc investir dans un bien loué meublé, vous pouvez opter pour la SARL de famille. Exemple : investir à plusieurs dans une maison d’hôte, un gîte classé. Vous pouvez aussi investir dans tous types de biens loués meublés : maison individuelle, appartement, loft, yourte, pour une exploitation sur Airbnb, Abritel, Gîtes de France, etc.
La SARL familiale peut ainsi être montée sur des biens à exploitation permanente ou saisonnières.
